מיסוי הכנסות מהשכרת יותר משש דירות

רקע למיסוי השכרה

ככלל הכנסות משכירות מעל סכום התקרה הפטור, שעומד בממוצע על 5,000 ₪ לחודש, ממוססות בשיעור מס מופחת של עשרה אחוז מההכנסה, כאשר מס זה הינו מס על כל ההכנסה משכירות ולא על הרווח, כלומר לא ניתן לקזז מהכנסה זו הוצאות שונות כמו תיקונים שנעשו בדירה או פחת על הדירה.

אולם, כאשר מדובר בהכנסות שכירות העולות לכדי עסק אזי שיעורי המס החייבים מרווחי השכירות יהיו בשיעורי המס השולי הקבוע שיכול להגיע עד לחמישים ושניים אחוזים משיעור ההכנסה החייבת.

חשוב לציין כי ההפרשים בין שיעורי המס של הכנסות משכירות המסווגות כהכנסות מעסק הינם דרמטיים ויכולים לגרום לבעל הדירה לשלם מס בשיעור הגבוה פי חמש ביחס לשיעור המס הרגיל על השכרת דירת מגורים.

 

הפסיקה והמדיניות למיסוי השכרת דירות מגורים

בפסקי הדין אחרונים שעסקו בסיווג הכנסות שכירות מדירות מגורים כהכנסות עסקיות (ראו ע"א 7204/15 פקיד שומה תל אביב 4 נ' עיזבון המנוחה דפנה לשם ז"ל ואח' וע"א 8236/16 פקיד שומה ירושלים 1 נ' שרגא בירן) נקבעו מהם המבחנים אשר ישפיעו על ההחלטה האם ההכנסות מדמי שכירות של דירות מגורים יסווגו כהכנסות מעסק ובשל כך יחויבו בשיעורי מס גבוהים.

נקבע כי כאשר הנישום משכיר מספר רב של נכסים, יש לתת משקל לכמות הנכסים המושכרים יחד עם סיבות נוספות, כגון בחינת הפעילות והמשאבים הכרוכים בהשכרת הדירות (שיווק, תחזוקה וכיוצ"ב), בקיאות המשכיר בתחום ועוד.

מס הכנסה יישר קו עם עמדת בית המשפט לעניין המשקל שיש לתת לכמות הדירות המושכרות לעניין סיווג הכנסות השכירות כהכנסות מעסק. מס הכנסה קבע מבחנים אובייקטיבים לצורך קביעה האם ההכנסות משכירות דירות מגורים ראויות להיחשב כהכנסות עסקיות. על פי טיוטת חוזר מס הכנסה משנת 2018, בעלי דירות שבבעלותם יותר מחמש דירות המיועדות להשכרה למגורים חשופים להחלטת פקיד השומה למסות הכנסות שכירות כהכנסות עסקיות הנתונות לשיעורי מס גבוהים כאמור. עוד נקבע כי בעלי עשר דירות מושכרות ויותר הכנסותיהם משכירות יסווגו תמיד כהכנסות עסקיות.

כמובן שעמדת רשות המיסים אינה מחייבת את בית המשפט ורשות המיסים אף בחרה במסגרת טיוטת החוזר הנ"ל  לתת לבעלי הדירות שברשותם עד תשע דירות אפשרות לשכנע את פקיד השומה כי הכנסות השכירות המתקבלות בידם אינן הכנסות מעסק.

איך להימנע ממיסוי ההכנסות משכירות בשיעורי מס גבוהים 

יש לזכור כי כאשר עולה על שולחן הדיונים במס הכנסה השאלה האם ימוסו הכנסות השכירות כהכנסות מעסק החייבות במס גבוה ההתמודדות הינה יותר מורכבת והכנה מקדימה הינה רצויה.

תכנון מוקדם של אופן ביצוע השכרת הדירות יכולה למנוע "תאונת מס" במיוחד באשר מדובר בכמות של מעל שש  דירות שזהו הטווח הכמותי של הדירות שלאחריו על פי עמדת רשות המיסים ההכנסות יכול שיסווגו כהכנסות עסקיות החיבות במס שולי גבוה. במצב זה, מומלץ להצטייד בחוות דעת משפטית ולפעול על פי הנחיותיה בכדי לצמצם את חשיפת המס והחשיפה הפלילית האפשרית.

חוות דעת משפטית למעשה משקפת את המסגרת של דרך ביצוע ההשכרה אשר בהתקיימה מצמצמת עד מאד את חשיפת המס על הכנסות השכירות וסיווגן כהכנסות מעסק. כאשר בידי המשכיר מצויה חוות דעת משפטית לעניין מיסוי ההכנסות משכירות, היא מאפשרת לו להסתמך עליה ולדווח על ההכנסות לרשות המיסים בהתאם לאמור בחוות הדעת.

על מנת להימנע מסיווג ההכנסה כהכנסה עסקית, יש לבחון מבעוד מועד את הנסיבות לסיווגה, בין היתר, בהתאם למבחני הפסיקה וטיוטת חוזר מס הכנסה כאמור לעיל.

חשוב לדעת כי החלטת פקיד השומה לסווג הכנסות מסוימות כהכנסה עסקית יכולה להטיל על הנישום חיובי מס גבוהים ביחס לחברו המשכיר את אותה כמות דירות וכוחה יפה באופן רטרואקטיבי, עניין אשר חושף את הנישום לחיובי מס שיכולים להגיע לעשרות, ואף מאות אלפי שקלים (בהתאם למספר הדירות שבבעלותו וההכנסות משכירות).

עו"ד קובי כהן  כיהן במשך שנים רבות בתפקידים בכירים במס הכנסה ובתפקידו האחרון כפקיד שומה היחידה הארצית לשומה, בעל ניסיון רב בתחום המיסוי. על מנת לקבל ייעוץ משפטי ומקצועי צרו קשר עם משרדנו באמצעות המייל coby@taxfirm.co.il  או בטלפון מס': 03-5296666, במקרים דחופים ניתן להתקשר לנייד שמספרו 050-6210162 ומשרדנו ישמח לסייע לכם ביעוץ ראשוני.

מאמר זה אינו מחליף בשום אופן ייעוץ משפטי פרטני. מומלץ לפנות ולקבל ייעוץ על אופן המיסוי ואופן סיווג הכנסות השכירות במקרים פרטניים ובהתאם לנסיבות.

 

.