העלמת מס-מגיעה גם לנדל"ן
כאשר אנו חושבים על העלמת מס, אנו בד"כ חושבים באופן טבעי על העלמת מס הכנסה או מע"מ. כולנו מכירים את השיפוצניק או האינסלטור, אשר מציעים לעבוד "ללא חשבונית", קרי ללא דיווח לרשויות המס. אך פרסומים אחרונים של רשות המסים מגלים שרבים מצאו דרך קלה יותר להעלמת סכומי מס גדולים: העלמת מס שבח מקרקעין.
כיצד מחושב מס שבח מקרקעין
החיוב במס שבח מקרקעין מבוסס באופן ראשוני על הצהרת הנישום. כאשר אדם מוכר נכס מקרקעין, עורך הדין שלו מדווח על מחיר מכירת הנכס ועל המחיר בו הנכס נרכש. השבח הוא ההפרש בינהם. מטבע הדברים יש לנישום המוכר אינטרס לדווח על מחיר מכירה נמוך ככל האפשר, ועל מחיר רכישה גבוה ככל האפשר, כדי שהשבח (וכתוצאה המס) יהיה נמוך.
הונאה פשוטה- ומתחת לשולחן
לכן סוג ההונאה הפשוט ביותר וכנראה גם השכיח ביותר הוא מוכרי נכסים המדווחים לרשות המסים על שווי מכירה הנמוך מזה בו נמכר הנכס בפועל. בד"כ בחוזה המכר נרשם המחיר המופחת, ואילו "מתחת לשולחן" הקונה משלים את התמורה. רשות המסים עשויה "לעלות" על הונאות כאלה אם המחיר המדווח נמוך משמעותית משווי השוק או כתוצאה מהלשנות.
הונאת מקרקעין בדירות מגורים
אך יש הונאות מתוחכמות יותר – כאשר מדובר בדירות מגורים, חל עדיין במרבית המקרים פטור על השבח, בתנאי שמדובר בדירת מגורים יחידה (או בתנאים ספציפיים אחרים שנקבעו בחוק). כאן עשוי להיות דוקא אינטרס הפוך. כך, במקרה של דירת מגורים לה צמודות בנוסף זכויות בניה, נישום שימכור את הדירה יחד עם זכויות הבניה בסכום גבוה (ללא דיווח על זכויות הבניה), יזכה שלא כדין בפטור ממס על התמורה עבור זכויות הבניה. קיימים גם מקרים בהם נישומים מזייפים את התאריך הנקוב בחוזי המכר כדי לנסות להנות מהוראת חוק מטיבה יותר (למשל ציון תאריך מכירה של שנת 2013, קודם התיקון לחוק שהגביל את הפטור, במקום שנת 2014, כדי להנות מפטור על יותר מדירה אחת).
כמובן שבעסקאות בבתים פרטיים הפיתוי להונות משמעותי יותר. בבתים כאלה לעיתים קרובות הנישום מבצע את הבניה בעצמו או משקיע בהרחבות ובשיפוצים. לאחרונה התגלו מקרים בהם דווח על שיפוצים "פיקטיביים" שמטרתם העלאה מלאכותית של שווי הנכס כדי להפחית את חבות המס. היו נישומים שאף הגדילו לעשות ודיווחו ששיפצו נכס חייב במס (שבבעלות חברה), כאשר בפועל שיפצו דווקא דירת מגורים בבעלות פרטית (שמכירתו פטורה).
יש לזכור שבניגוד לעסקאות בתחומים אחרים, כל עסקת מקרקעין חייבת בדיווח לרשות המסים, וכמעט תמיד הדיווח נבדק. לכן, במקרים של דיווח על מחיר חריג או בלתי סביר או עסקה יוצאת דופן אחרת – חזקה שרשות המסים תגלה את התרמית ותפתח בחקירה פלילית. עם גילוי התרמית, העבריינים עלולים להידרש לשלם מס מלא, קנסות ואף לעמוד לדין פלילי. לכן מומלץ "לחשוב פעמיים" לפני ביצוע הונאה כזו.
חשודים בדיווח כוזב או בהונאת מס מקרקעין? אתם עלולים לשלם ביוקר
לנישומים אשר חשודים בדיווחים כוזבים לרשויות מיסוי מקרקעין, גם אם הם לא היו האחראים הישירים, מומלץ להיוועץ מבעוד מועד, לפני חקירתם ברשות המסים, עם עורך דין הבקיא בדיני המס כדי לצמצם את חשיפת המס שלהם, הן בהיבטים האזרחים והן בהיבטים הפליליים.
עו"ד קובי כהן הינו בכיר לשעבר במס הכנסה ואף שימש כפקיד השומה ביחידה הארצית במס הכנסה וכן במספר תפקידי רוחב בכירים ברשות המיסים. כיום משמש עו"ד כהן כמרצה בתחומי המס בפני פורומים של לשכת עורכי הדין, לשכת רואי החשבון, חבר בצוות התגובות של לשכת עורכי הדין בענייני חקיקת מס ושותף בצוות הדיונים עם רשויות המס בישראל לשם עיצוב חקיקת המס בישראל.
לקבלת ייעוץ ראשוני צרו קשר עם משרדנו בטל': 03-5296666 או בדוא"ל coby@taxfirm.co.il במקרים דחופים ניתן לפנות לנייד מספר: 0506210162